НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

В сфере обращения недвижимости огромное значение имеет правильное определение налоговой базы при продаже тех или иных объектов. Практически ни одна сделка не обходится без решения вопросов о размере дохода, подлежащего налогообложению, предоставлении налогового вычета,
уменьшении доходов на произведенные расходы. Вначале уточним  кто имеет право получить налоговые вычеты
-Резиденты РФ граждане проживающие на территории РФ не менее 183 дней в году,
-Налогоплательщики получающие доходы ,облагаемые налогом  по ставке 13%
-Налогоплательщики,которые не использовали свое право на получение имущественного налогового вычета при покупке недвижимости после 2001года,

1.ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Статьей 220. Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено две разновидности имущественных налоговых вычетов: налоговый вычет при продаже недвижимого имущества и налоговый вычет при приобретении недвижимого имущества, кроме этого, предусмотрено право налогоплательщика уменьшить суммы облагаемых налогом доходов на сумму документально произведенных расходов, связанных с получением указанных доходов.
При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.
При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более,  имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Таким образом, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе для правильного определения налоговой базы определяющее значение имеет срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика. Кроме этого, большое значение имеет правовой режим находящегося в собственности имущества. Так, ФНС России указала, что имущественный налоговый вычет предоставляется на весь объект недвижимости, из чего следует, что в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, он должен быть распределен между совладельцами пропорционально их долям.
Если налогоплательщик  продал долю в имуществе и эта доля была предметом  договора купли-продажи и объектом передачи согласно акта , то налоговый вычет предоставляется в максимальном размере.  т.е.1млн,рублей.

В случае если у налогоплательщика право  собственности на имущество возникало по различным основаниям и в разное время, это должно учитываться при определении налоговой базы. Например, налогоплательщик продает квартиру, 1/2 доли в праве собственности на которую принадлежала ему более трех лет, а 1/2 доли в праве собственности - менее трех лет, при этом он имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной от продажи 1/2 доли в сумме, полученной от продажи указанной доли, и в сумме, полученной от продажи 1/2 доли, принадлежавшей ему менее трех лет, но не более 500 тыс. рублей. Правда существует и другое мнение ,что вычет может быть предоставлен в размере 1 млн, рублей  (письмо ФНС России от 04.05 .2006г  N.04-2-03/90.)
Отдельно стоит остановиться на налогообложении при реализации недвижимого имущества посредством заключения договора мены. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, а значит, что к договору мены применяются правила купли-продажи и участники сделки имеют право на имущественные налоговые вычеты  на общих основаниях..
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, НК РФ предоставляет налогоплательщику право выбрать наиболее подходящий для него вариант. Безусловно, если недвижимое имущество было приобретено безвозмездно (по договору дарения, в порядке приватизации, перешло в порядке наследования), то налогоплательщику выгоднее воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. Если же имущество было приобретено на возмездной основе и расходы на его приобретение превышают 1 млн. руб., то налогоплательщику целесообразнее воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму произведенных расходов. В сумму произведенных расходов можно включить не только расходы связанные с  приобретением имущества но и стоимости  отделочных материалов ,работ связанных с отделкой и достройкой дома ,квартиры   в случае если имущество приобреталось без отделки

2.ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Учитывая, что обеспечение гражданами себя жилыми помещениями имеет важное социальное значение, федеральным законодателем предусмотрены льготы по налогообложению при приобретении жилых помещений в собственность.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Следует учесть, что с 2008года размер имущественного налогового вычета увеличен до 2 млн. рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
НК РФ содержит перечень фактических расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в них могут включаться: расходы на разработку проектно-сметной документации, расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством, расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке, расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Налоговый вычет по новому строительству можно получить не дожидаясь оформления квартиры в собственность, достаточно принять квартиру по акту  приема передачи квартиры.
На практике возникает еще очень интересный вопрос , возможно ли включение в фактические расходы, связанные с приобретением жилого помещения или доли в праве собственности на него, расходов на риелторские услуги, страхование, расходов по оплате государственной пошлины, так как они, как правило, представляют собой значительную сумму.
По мнению Минфина РФ, налоговый вычет в сумме указанных расходов налогоплательщику не предоставляется, так как указанные расходы не предусмотрены НК РФ.

До недавнего времени при применении налогового законодательства существовала проблема получения имущественного налогового вычета родителем, приобретшим за счет собственных денежных средств недвижимость в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми.
Сейчас законодательством разрешено  получить имущественный налоговый вычет  родителем , совершившим сделку в пользу своего несовершеннолетнего ребенка и оплатившего его долю в имуществе.
При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется соразмерно долям. Несколько сложнее обстоит дело с предоставлением имущественного налогового вычета при приобретении имущества в общую совместную собственность.
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Чаще всего общая совместная собственность возникает у супругов .
При этом недвижимое имущество можно оформить в общую совместную собственность двумя способами. В первом случае договор купли-продажи жилого помещения заключает один из супругов, а второй дает нотариально удостоверенное согласие на такую сделку.  В свидетельстве о государственной регистрации права собственности указывается также один супруг, в этом случае налогоплательщик может получить имущественный вычет в полном объеме, при этом право на получение имущественного налогового вычета у его супруга сохранится. Во втором случае договор купли-продажи со стороны покупателей подписывается обоими супругами,  свидетельство о государственной регистрации права собственности выдается одно на двоих правообладателей. В этом случае имущественный налоговый вычет распределяется в соответствии с письменными заявлениями участников общей совместной собственности.
Отдельно следует остановиться на переносе остатка имущественного налогового вычета на следующий налоговый период. Согласно действующему налоговому законодательству, если в налоговый период имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования. При этом надо учитывать, что НК РФ не ставит возможность переноса налогового вычета на следующие налоговые периоды в зависимость от того, находится ли еще в собственности налогоплательщика приобретенное жилое помещение или доля в нем.
Для того ,чтобы воспользоваться налоговым вычетом , необходимо в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика предоставить  пакет документов, а именно :
-Договор купли-продажи
-Свидетельство о собственности
-Акт приема передачи объекта
-Расписка в получении денежных средств продавцом (либо иной документ подтверждающий расчеты с продавцом)
- заполненную  налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ.
-заявление на предоставление имущественного налогового вычета

Подводя итоги хочется пожелать нам, налогоплательщикам, в полной мере пользоваться теми правами , которые нам предоставляет государство , грамотно платить налоги, не забывая возвращать переплаченные.   
Помощь в данном вопросе готовы Вам оказать специалисты Агентства недвижимости «Центр» .

Финансовый директор, Гусева Татьяна Михайловна.

Для связи: +7(812) 325 - 88 - 11, e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript